Modus Investasi Ilegal di Bali yang Mengancam Kehidupan Ekonomi dan Sosial
Di Bali, modus investasi ilegal yang dilakukan oleh Warga Negara Asing (WNA) melalui platform seperti Airbnb semakin marak. Hal ini menimbulkan kekhawatiran serius terhadap kesehatan ekosistem pariwisata dan pengaruhnya terhadap masyarakat lokal. Pengamat memprediksi bahwa jika tidak ada upaya untuk menyelesaikan masalah ini, Bali "menuju kehancurannya".
Sebelumnya, sekitar lima tahun lalu, kehadiran Airbnb di Bali belum memengaruhi bisnis hotel konvensional. Pelaku usaha menganggap bahwa Airbnb memiliki segmentasi pasar yang berbeda, sehingga bisnis perhotelan konvensional dan akomodasi yang dipasarkan melalui Airbnb saling melengkapi.
Namun, situasi berubah drastis. Pada akhir 2025, Persatuan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) cabang Bali memprotes operasional lokapasar akomodasi dan penginapan karena dinilai menjadi penyebab okupansi hotel mereka menurun. Okupansi hotel di Bali yang tadinya sebesar 66% turun menjadi sekitar 58%. Padahal, kunjungan wisatawan pada waktu yang sama disebut naik sekitar 10%.
Menurut Ketua PHRI Bali, Tjokorda Oka Artha Ardana atau Cok Ace, penurunan okupansi hotel disebabkan oleh maraknya vila dan penginapan yang tidak terdaftar secara resmi dan dipasarkan melalui platform digital seperti Airbnb. Para pemain utama dalam skenario ini adalah WNA yang mengontrak rumah warga Bali untuk kemudian dipasarkan kembali dalam bentuk sewa harian.
Praktik Sewa Akun Airbnb untuk Menyembunyikan Identitas
BBC News Indonesia menemukan kasus mirip dengan pernyataan Cok Ace, yaitu WNA mengontrak rumah warga kemudian memasarkannya melalui platform digital. Seorang pria Bali bernama Wayan mengungkap praktik tersebut. Wayan sudah lebih dari 10 tahun menggunakan Airbnb untuk memasarkan akomodasi miliknya dan rekan-rekannya. Akunnya punya reputasi baik.
Namun, masalah mulai timbul ketika seorang turis Spanyol menginap di homestay milik rekannya—sebut saja Gede—yang dipasarkan lewat akun Wayan. Setelah beberapa waktu, turis itu tertarik menggarap sisa lahan kosong di area homestay karena dianggap strategis. Gede setuju, dan setelah membuat kesepakatan di atas kertas, turis Spanyol mulai mendirikan bangunan.
Dalam enam bulan, bangunan itu sudah berdiri kokoh. Setelah itu, si turis Spanyol mulai kedatangan tamu WNA yang dia sebut "saudara". Awalnya Gede tidak curiga, tapi lama-kelamaan dia menduga bangunan itu disewakan si turis.
Kecurigaan itu makin kuat ketika turis tersebut meminta dikenalkan dengan Wayan, sebagai pemilik akun Airbnb. Dalam pertemuan mereka, Wayan ditawari Rp3.000.000 per bulan untuk meminjamkan akun Airbnb-nya. Akun itu hanya dipakai sebagai medium pemasaran, sementara pengelolaan—seperti ketika pesanan masuk—tetap di tangan turis Spanyol.
Aturan Hukum dan Syarat Legalitas
Menurut aturan hukum, WNA yang menyewakan vila sebagai usaha harus punya kartu izin tinggal terbatas (KITAS) Investor. Bisa juga pakai Golden Visa. Tidak bisa hanya bermodal uang dan visa kunjungan, seperti yang terjadi pada turis Spanyol yang diceritakan Wayan. Syarat berikutnya, mendirikan perseroan terbatas Penanaman Modal Asing (PT PMA), mengurus izin melalui sistem OSS (Online Single Submission) dan izin-izin lainnya, termasuk memastikan seluruh aset berstatus resmi dan tercatat di tingkat daerah.
Peran Airbnb dalam Fenomena Ini
Airbnb tidak merilis laporan statistik per wilayah (seperti Bali) secara rutin kepada publik. Mereka hanya merilis laporan dampak ekonomi makro secara berkala. Laporan tahun 2024 mencatat aktivitas ekonomi dari Airbnb di Bali diklaim memberikan kontribusi sebesar Rp17,5 triliun terhadap PDB. Keberadaan platform digital itu juga diklaim ikut mendorong terciptanya 112.900 lapangan kerja bagi masyarakat.
Upaya Pemerintah dan Kebijakan Penertiban
Gubernur Bali, I Wayan Koster, sempat berencana melarang Airbnb. Namun, rencana itu berbenturan dengan pemerintah pusat. Kementerian Pariwisata (Kemenpar) menegaskan tidak ada rencana pelarangan platform OTA. Pemerintah justru menempatkannya sebagai mitra strategis, dengan fokus pada penertiban akomodasi ilegal.
Sejak Maret 2025, Kemenpar mulai menata akomodasi tidak berizin, yang kemudian dipertegas lewat koordinasi dengan platform digital pada Oktober 2025. Hasilnya, seluruh platform—tidak hanya Airbnb—wajib memiliki izin paling lambat 31 Maret 2026, jika tidak akan dihapus dari halaman pemasaran.
Pandangan Pengamat Hukum dan Pemangku Kepentingan
Pengamat hukum properti dan pariwisata, Raushan Aljufri, memandang Airbnb hanya sebagai katalis, yang artinya "membuat suatu masalah menjadi lebih terlihat, tapi bukan menjadi akar masalahnya". Platform ini hanya perantara. Yang wajib memperoleh izin untuk beroperasi sebagai akomodasi seperti vila, apapun lah itu, ya vilanya. Yang wajib untuk bayar pajak, yang wajib memperoleh izin untuk operasi, izin untuk investasi, ya pemiliknya.
Isu akomodasi ilegal muncul karena kelemahan penegakan hukum di berbagai sektor, antara lain perizinan, pembangunan, investasi, zonasi, hingga perpajakan. Pengawasan dan penegakan hukum yang lemah menyebabkan siapa saja, termasuk WNA, bisa berbisnis di Bali dengan mudah.
Praktik Pinjam Nama dan Permasalahan Hukum
Perjanjian pinjam nama yang melibatkan warga lokal menjadi modus baru dalam bisnis investasi ilegal di Bali. Jauh sebelum itu, tidak sedikit WNA yang menggunakan skema nomine atau pinjam nama, seperti yang disebut Kadri. Tidak lama setelah Undang-undang Pokok Agraria—yang melarang WNA mengantongi status Hak Milik—disahkan pada 1960.
Seorang pelaku wisata di Berawa—sebut saja namanya Putu—sudah bertahun-tahun menjalankan praktik ilegal ini. Putu bertemu "klien" pertamanya sekitar tahun 2017. Sampai 2024 lalu, dia sudah menjual empat properti. Awalnya tamunya hanya datang untuk berwisata, tapi kemudian mereka tertarik memiliki bisnis penginapan di Bali.
Alasan WNA Mengincar Bisnis Akomodasi di Bali
Lagi-lagi, ini bukan fenomena baru. Artikel yang ditulis Susie McEwon pada salah satu majalah pariwisata dan bisnis Australia, yang berjudul Buying Property and Business in Bali pada 2011 lalu, jadi salah satu bukti. Agung Wardana, dalam bukunya yang berjudul Berebut Tanah: Pertarungan atas Ruang dan Tata Kelola, menulis: "Tidak hanya karena gaya hidup tetapi juga banyak peluang usaha yang tengah memacu para turis asing untuk tinggal di Bali."
Biaya hidup yang sangat murah, melimpahnya tenaga kerja lokal, dan murahnya upah untuk pekerja lokal, semua menawarkan strategi usaha yang menggairahkan. Selang 14 tahun kemudian, gagasan yang sama diungkapkan konsultan bisnis di Bali, Terje H. Nilsen kepada BBC News Indonesia.
Model bisnis pun bergeser, dari yang tadinya kontrak tahunan menjadi sewa jangka panjang, bahkan hingga puluhan tahun. Praktik ini lalu berkembang ke penawaran vila yang bahkan belum selesai dibangun, lengkap dengan hitung-hitungan keuntungan dari penyewaannya. Pembangunannya pun, kata Terje, di luar zona-zona wilayah yang sudah ditentukan.
0 Komentar